第一章             總  則

 

    第一條  為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

本辦法所稱住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道物業(yè)服務(wù)中心或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條  物業(yè)管理工作實(shí)行屬地管理。市、縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)、功能區(qū)物業(yè)管理行政主管機(jī)構(gòu)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以及相關(guān)行政管理部門(mén)（機(jī)構(gòu)）參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問(wèn)題，并建立物業(yè)管理爭(zhēng)議化解和糾紛處理工作機(jī)制。

市、縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)；鼓勵(lì)采用信息化等新技術(shù)、新方法，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

市、縣（市、區(qū)）人民政府還應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城市治理工作體系。

第四條  市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)管理行政主管部門(mén)），負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，其主要職責(zé)為：

（一）建立和完善市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)和基本物業(yè)服務(wù)相結(jié)合的物業(yè)管理機(jī)制；

（二）管理全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)，指導(dǎo)、監(jiān)督各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)、功能區(qū)物業(yè)管理行政機(jī)構(gòu)開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)；

（三）參與市政府對(duì)各縣（市、區(qū)）、功能區(qū)物業(yè)管理工作的目標(biāo)責(zé)任考核；

（四）研究制定全市物業(yè)管理相關(guān)政策和物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范；

（五）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理；

（六）負(fù)責(zé)市區(qū)前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查等管理工作；

（七）依法查處物業(yè)管理重大違法行為；

（八）依法承擔(dān)的其他職責(zé)。

第五條  縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，其主要職責(zé)為：

（一）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理日常工作的指導(dǎo)、監(jiān)督；

（二）負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的備案和管理工作；

（三）負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目的區(qū)域備案、前期物業(yè)承接查驗(yàn)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案；

（四）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)督、管理；

（五）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行日�？己�；

（六）協(xié)調(diào)進(jìn)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌建、換屆及日常工作的指導(dǎo)與監(jiān)督；

（七）依法承擔(dān)的其他職責(zé)。

第六條  街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，其主要職責(zé)為：

（一）落實(shí)轄區(qū)內(nèi)老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)工作；

（二）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系；

（三）建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機(jī)制，設(shè)立并公開(kāi)投訴電話、投訴點(diǎn)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛；

（四）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目移交和接管工作；

（五）負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的籌建、管理等相關(guān)工作，建立業(yè)主委員會(huì)檔案，組織成立物業(yè)管理委員會(huì)；

（六）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)備案；

（七）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人服務(wù)行為的監(jiān)督，向縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)報(bào)送信用信息；

（八）建立由社區(qū)居（村）民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜；

（九）依法承擔(dān)的其他職責(zé)。

社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制，參與指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，及時(shí)協(xié)調(diào)、處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛；參與住宅專項(xiàng)維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)商的“三位一體” 服務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)制。

第七條  相關(guān)行政部門(mén)依據(jù)各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理工作。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及周邊道路停車泊位設(shè)置和汽車停放工作的指導(dǎo)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因停車矛盾等引發(fā)的治安糾紛的處理，物業(yè)管理保安服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)管等由公安部門(mén)負(fù)責(zé)。

依法查處違法建設(shè)、占用和損壞綠地等違法違規(guī)行為，督促相關(guān)責(zé)任單位加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾、建筑垃圾清運(yùn)和環(huán)衛(wèi)設(shè)施的管理，制定住宅小區(qū)垃圾清運(yùn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等由城管部門(mén)負(fù)責(zé)。

按照定價(jià)權(quán)限制定調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)（含汽車停放）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定調(diào)整住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)及依法配建的人防工程平時(shí)用作停車位的租金標(biāo)準(zhǔn)，制定調(diào)整生活垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依法規(guī)范監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)中的價(jià)格違法行為等由物價(jià)部門(mén)會(huì)同同級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)。

對(duì)物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件及其污染防治設(shè)施“三同時(shí)”（與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用）的監(jiān)督管理，對(duì)企事業(yè)單位和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的污染物排放的監(jiān)督管理，對(duì)違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為依法進(jìn)行查處等由環(huán)保部門(mén)負(fù)責(zé)。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公建配套設(shè)施建設(shè)的監(jiān)督管理，督促建設(shè)單位及時(shí)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交付后保修期內(nèi)的房屋及設(shè)施設(shè)備的相關(guān)保修工作，受理由房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的投訴，按職責(zé)依法查處破壞承重結(jié)構(gòu)等違法行為由建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)。

對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、鍋爐等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察，依法對(duì)特種設(shè)備使用登記、維護(hù)保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)、作業(yè)人員持證上崗等情況開(kāi)展監(jiān)督檢查，調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故，依法查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法行為等由質(zhì)監(jiān)部門(mén)負(fù)責(zé)。

對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動(dòng)用工進(jìn)行指導(dǎo)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用就業(yè)困難人員、高校畢業(yè)生，按規(guī)定在繳納社會(huì)保險(xiǎn)、參加職業(yè)培訓(xùn)方面給予適當(dāng)補(bǔ)貼等工作由人力資源和社會(huì)保障部門(mén)負(fù)責(zé)。

對(duì)在物業(yè)管理活動(dòng)中利用合同格式條款侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為，虛假、違法廣告和無(wú)須取得許可（含批準(zhǔn)文件）或已經(jīng)取得相關(guān)許可但未依法領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照等違法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為依法進(jìn)行查處等由工商部門(mén)（市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)）負(fù)責(zé)。

在地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查中，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公建配套建設(shè)指標(biāo)等工作由規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人民防空工程及設(shè)施平時(shí)使用與維護(hù)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督由民防部門(mén)負(fù)責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化調(diào)整的監(jiān)管和技術(shù)指導(dǎo)等工作由園林部門(mén)負(fù)責(zé)。

指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)參與物業(yè)管理相關(guān)工作等由民政部門(mén)負(fù)責(zé)。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視、路燈等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)。

第八條  市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)，所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算。對(duì)在物業(yè)服務(wù)和管理工作中取得顯著成績(jī)或者獲得市級(jí)以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱號(hào)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員依法依規(guī)給予表彰。

第九條  物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

第十條  本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

    物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。

 

第二章  物業(yè)管理區(qū)域

 

第十一條  物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

規(guī)劃部門(mén)在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見(jiàn)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第十二條  新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。 

第十三條  縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限；

（二）建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況；

（三）建設(shè)單位；

（四）建設(shè)單位關(guān)于路燈、供排水、電、燃?xì)狻㈦娞莸扰涮自O(shè)施的管護(hù)協(xié)議、生活垃圾的清運(yùn)合同協(xié)議；

（五）其他需要載明的事項(xiàng)。

 

第三章  業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

 

第十四條  房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等行使權(quán)利，自覺(jué)履行法定和約定的義務(wù)。

第十五條  一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

業(yè)主戶數(shù)超過(guò)三百戶的，可以按幢、單元等為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。

第十六條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）會(huì)議：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。

第十七條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)，并報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；

（三）業(yè)主名冊(cè)；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

    （七）其他有關(guān)的文件資料。

建設(shè)單位故意拖延或者不報(bào)送的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促其按規(guī)定報(bào)送。

第十八條  符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十九條  首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)等派員組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)�；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)不少于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之六十�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示�；I備組中的業(yè)主成員條件與業(yè)主委員會(huì)成員條件一致。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

第二十條  首次業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

    業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組自動(dòng)解散。

第二十一條  業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足其原總數(shù)的二分之一時(shí)，重新選舉業(yè)主委員會(huì)；

（四）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。

第二十二條  召開(kāi)住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主，并同時(shí)告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并妥善保存。業(yè)主可以查閱業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第二十三條  業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

第二十四條  業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無(wú)故欠交物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，一般最多不超過(guò)三屆，具體人數(shù)、任期、連選連任條件由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，業(yè)主代表任期與業(yè)主委員會(huì)委員任期相同。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。

業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，但最多不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

第二十五條  劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合業(yè)主大會(huì)成立法定條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

第二十六條  不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組建所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等五至十一人的單數(shù)委員組成，其人員組成應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十七條  有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員、業(yè)主代表資格自行終止：

（一）以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的；

（二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（三）喪失民事行為能力的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第二十八條  業(yè)主委員會(huì)委員、籌備組成員、物業(yè)管理委員會(huì)委員、業(yè)主代表有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等規(guī)定予以罷免：

（一）不履行職責(zé)的；

（二）利用委員、成員、代表資格謀取不正當(dāng)利益的；

（三）出現(xiàn)第二十四條第一款規(guī)定情形及其他拒不履行業(yè)主義務(wù)情形的；

（四）因履職不當(dāng)給業(yè)主造成較大損失的；

（五）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、籌備組成員、物業(yè)管理委員會(huì)委員、業(yè)主代表的。

第二十九條  不再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員、業(yè)主代表的，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)所有的物品等移交業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)；拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助。

第三十條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案：

業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書(shū)；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表名單及其基本情況；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄；

（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

備案材料齊全的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)出具書(shū)面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個(gè)工作日內(nèi)將備案材料抄送縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)及社區(qū)居（村）民委員會(huì)；備案材料不齊全的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）不予備案，并書(shū)面告知須補(bǔ)齊的材料。

第三十一條  業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并事先報(bào)告物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面移交手續(xù)；拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)督促移交，物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助。

第三十二條  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

第三十三條  業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?

經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費(fèi)收支情況明細(xì)，接受業(yè)主監(jiān)督。

第三十四條  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)主管部門(mén)，與社區(qū)居（村）民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的社會(huì)管理工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居（村）民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居（村）民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告，并告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)。   

第三十五條  同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議；

（二）決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造；

（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。

業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責(zé)時(shí)不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。

第三十六條  業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質(zhì)或者手機(jī)信息、電子郵件等方式實(shí)名投票。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。

一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個(gè)或者二個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。

 

第四章           前期物業(yè)管理

 

第三十七條  新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三十八條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾，臨時(shí)管理規(guī)約文本應(yīng)同時(shí)交予物業(yè)買受人收?qǐng)?zhí)。

第三十九條  市區(qū)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。

提倡業(yè)主大會(huì)通過(guò)統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十一條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)或協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作：

（一）新建預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（二）更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在原前期物業(yè)服務(wù)合同終止前完成。

中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起三十日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)抄送物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)，用于購(gòu)買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第四十二條  建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時(shí)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。

第四十三條　前期物業(yè)服務(wù)合同期滿前，建設(shè)單位需提前解除合同重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，并征得已銷售房屋總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總戶數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，方可提前解除合同。

已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)�建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評(píng)估。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)隨機(jī)抽取第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時(shí)告知物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理行政主管部門(mén)報(bào)告，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公示。

前期物業(yè)服務(wù)合同解除后，業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法第四十條的規(guī)定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十四條  前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。

根據(jù)房屋買賣合同約定，已具備交付條件的房屋且建設(shè)單位已通知物業(yè)買受人交付的，因物業(yè)買受人的原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按相關(guān)規(guī)定承擔(dān)。

第四十五條  新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無(wú)償移交。其中，用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣�用建筑面積，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請(qǐng)登記。

集體土地房屋拆遷安置住宅小區(qū)除按本條第二款規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)地上地下總建筑面積百分之二至百分之五的比例配建配套服務(wù)設(shè)施及物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，其經(jīng)營(yíng)收益用于彌補(bǔ)小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足。

第四十六條  物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對(duì)集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近，一般應(yīng)當(dāng)在三樓以下，其中物業(yè)接待中心辦公室應(yīng)當(dāng)設(shè)置在一樓。物業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房應(yīng)當(dāng)合理安排位置，便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)。

物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。建設(shè)單位不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、避難層、設(shè)備間、公共門(mén)廳、公共衛(wèi)生間、過(guò)道、地下室、車棚、車庫(kù)、民防工程以及不計(jì)入容積率的其他房屋和室內(nèi)層高不足2.2米的房屋等作為物業(yè)服務(wù)用房。

物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位在承接查驗(yàn)前裝修到位；裝修前應(yīng)當(dāng)事先征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，并對(duì)房屋功能進(jìn)行合理布置；本著安全實(shí)用的原則，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模配備物業(yè)辦公室、會(huì)議室等。

第四十七條  物業(yè)服務(wù)用房主要用于物業(yè)管理辦公和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)等用途，不得買賣和抵押。若用于經(jīng)營(yíng)，收益歸全體業(yè)主所有，可用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。

第四十八條  新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加；在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)管理。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)，但二次供水設(shè)施的費(fèi)用承擔(dān)，按照《江蘇省城鄉(xiāng)供水管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2013年5月1日前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。

第四十九條  建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

第五十條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的原則。承接查驗(yàn)時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前告知縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并邀請(qǐng)其共同參加。

現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備安裝、驗(yàn)收、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限，并告知物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

第五十一條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時(shí)管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

    （四）建設(shè)單位移交資料清單；

    （五）查驗(yàn)記錄；

    （六）交接記錄；

    （七）其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，妥善保管。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主可以進(jìn)行查閱和復(fù)制。

縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在備案后三十日內(nèi)將備案材料抄送物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

 

第五章  物業(yè)服務(wù)

 

第五十二條  從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。市物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)參與本市物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)、從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、信用的監(jiān)管。

第五十三條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示。 

第五十四條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。電梯、消防、機(jī)械式停車設(shè)備、鍋爐、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作。

業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂服務(wù)合同。

第五十五條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；要求更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

第五十六條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置六個(gè)月以上的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)事前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。具體范圍和減免標(biāo)準(zhǔn)、減免期限由市、縣（市）價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)確定。業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第五十七條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)將前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)所在地的價(jià)格行政主管部門(mén)備案；業(yè)主大會(huì)成立后，普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市、縣（市）價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。

第五十八條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬、定期公示，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。

第五十九條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)辦法等有關(guān)情況如實(shí)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r如實(shí)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但是預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。

第六十條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價(jià)、金額，并按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)偂�沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?

業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費(fèi)用的分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

第六十一條  業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開(kāi)展評(píng)估，并向全體業(yè)主公布評(píng)估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。評(píng)估結(jié)果可以作為要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改或者更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的依據(jù)。

第六十二條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。

第六十三條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國(guó)家、省和本市有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類費(fèi)用，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。

第六十四條  物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)可以參照前期物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招標(biāo)經(jīng)費(fèi)在物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?

第六十五條  業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：

（一）移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)購(gòu)買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；

（二）移交本辦法第五十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄；

（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；

（五）物業(yè)承接查驗(yàn)檔案；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對(duì)雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面告知另一方當(dāng)事人和物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第六十六條  物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域或者拒不移交資料的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出；使業(yè)主生活受到嚴(yán)重影響的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求，轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助；有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理；業(yè)主委員會(huì)還可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

第六十七條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，擅自撤出或者停止物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促其履行合同；對(duì)不繼續(xù)履行合同的，依照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定處理。

第六十八條  單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定，在物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理。

業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人；

（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；

（三）聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；

（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

電梯、消防、機(jī)械式停車設(shè)備、鍋爐、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

第六十九條  老舊住宅小區(qū)可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）成立物業(yè)服務(wù)中心，為業(yè)主提供基本物業(yè)服務(wù)，主要做到有治安防范、有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護(hù)、有維修維護(hù)、有停車管理。

縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定基本物業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼政策，所需經(jīng)費(fèi)列入縣（市、區(qū)）人民政府財(cái)政預(yù)算。

 第七十條　市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)展專項(xiàng)檢查，向社會(huì)公布信用信息評(píng)價(jià)結(jié)果。

縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評(píng)價(jià)、匯總和核查工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息的征集、核查工作。

第七十一條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，二年內(nèi)不得在本市申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目；失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門(mén)不予開(kāi)具誠(chéng)信證明：

（一）在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的；

　 （二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)的；

（三）物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的；

（四）未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的；

（五）泄露業(yè)主信息的；

（六）對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù)的；

（七）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定情形的。

第七十二條  物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。

物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有下列嚴(yán)重失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案，同時(shí)錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案：

（一）騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金的；

（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和排水管網(wǎng)等共用設(shè)施設(shè)備用途的；

（三）擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的；

（四）擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；

（五）因管理失職造成人員傷害、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的；

（六）被價(jià)格行政主管部門(mén)認(rèn)定亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范且未改正的；

（七）其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴(yán)重的。

有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，并書(shū)面告知業(yè)主核查結(jié)果。

 

第六章  物業(yè)的使用和維護(hù)

 

第七十三條  業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第七十四條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

平時(shí)開(kāi)發(fā)利用人民防空工程設(shè)施，不得影響其戰(zhàn)時(shí)防空效能和應(yīng)急避難功能，不得擅自改變?nèi)朔拦こ唐綍r(shí)用途。

第七十五條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；

（二）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品；

（六）制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

（九）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無(wú)序停放車輛；

（十）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（十一）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；

（十二）非法養(yǎng)殖大型犬、烈性犬；

（十三）占用（堵塞）消防車通道、疏散通道、安全出口，圈占（遮擋）消火栓等違反消防法律、法規(guī)的行為；

（十四）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)，有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第七十六條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

建設(shè)單位辦理商品房房屋預(yù)銷售登記后出售或者附贈(zèng)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)明示并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求購(gòu)買車位、車庫(kù)業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位或者車庫(kù)。

建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門(mén)核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；業(yè)主要求承租車位、車庫(kù)的，建設(shè)單位不得只售不租。擬出租車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫(kù)的業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購(gòu)買或者未受贈(zèng)車位、車庫(kù)的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個(gè)車位或者車庫(kù)。

在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買和承租需要后還有多余車位、車庫(kù)的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。

第七十七條  占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫(kù)，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定使用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，應(yīng)當(dāng)由公安部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

對(duì)開(kāi)放式物業(yè)管理區(qū)域，無(wú)停車場(chǎng)地或者用于停放汽車的車位、車庫(kù)嚴(yán)重不足的物業(yè)管理區(qū)域，公安部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域周邊情況進(jìn)行全面調(diào)查，合理利用支路、背街小巷、建筑物間空檔施劃夜間臨時(shí)停車泊位，對(duì)夜間交通流量較小的次干道的慢車道施劃限時(shí)停車泊位，供居民停放車輛。

第七十八條  前期物業(yè)管理期內(nèi)，普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有、專有、專用的車位（車庫(kù)）的汽車停放費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定本區(qū)域汽車停放費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

前期物業(yè)管理期內(nèi)，建設(shè)單位未出售、未附贈(zèng)或未出租的車位、車庫(kù)，汽車停放費(fèi)由建設(shè)單位按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主對(duì)汽車停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。

第七十九條  業(yè)主大會(huì)成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，所得收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主大會(huì)成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒(méi)有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)汽車停放費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。

第八十條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放，出租的租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。

人民防空工程平時(shí)用作停車位的，其租金、汽車停放費(fèi)的收取及其支出、使用管理等，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第八十一條  鼓勵(lì)在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增建停車場(chǎng)（庫(kù)），按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)管理、誰(shuí)受益”的原則，逐步形成政府出資、企業(yè)投資、業(yè)主集資等社會(huì)多元化投資方式，采取政府支持，統(tǒng)一規(guī)劃，市場(chǎng)運(yùn)作的形式，緩解和逐步解決車位、車庫(kù)供需矛盾。

第八十二條  房管、公安、建設(shè)、衛(wèi)生計(jì)生、環(huán)保、規(guī)劃、園林、城管、民防、工商、質(zhì)監(jiān)等行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)加強(qiáng)監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式、執(zhí)法事項(xiàng)和監(jiān)督電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第八十三條  住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)保、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

第八十四條  業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案和城市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的審定意見(jiàn)，并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員、裝修材料等進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

第八十五條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)。

第八十六條  物業(yè)存在安全隱患、嚴(yán)重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施。

物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。

第八十七條  住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時(shí)，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于國(guó)家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第八十八條  住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防、安防等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；其更新和改造按照相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔(dān)，政府可以給予補(bǔ)貼。

2013年5月1日后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金管理。

第八十九條  發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對(duì)住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見(jiàn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主均可憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說(shuō)明、維修工程實(shí)施方案，向住宅專項(xiàng)維修資金代管部門(mén)提出資金使用申請(qǐng)，經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金代管部門(mén)復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；

（四）樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；

（六）消防設(shè)施損壞不能正常運(yùn)行的，造成嚴(yán)重火災(zāi)隱患危及房屋安全的；

（七）危及房屋安全的其他情形。

應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)將維修費(fèi)用審計(jì)后向業(yè)主公示，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄�；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專�?xiàng)維修資金中列支。

住宅專項(xiàng)維修資金代管部門(mén)應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項(xiàng)，加強(qiáng)監(jiān)督管理，保障資金安全。

住宅專項(xiàng)維修資金代管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書(shū)面申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)完成審核。

第九十條  住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)的決定，續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金。

業(yè)主申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記部門(mén)提供已足額交存住宅專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。

第九十一條  業(yè)主委員會(huì)可以向住宅專項(xiàng)維修資金代管部門(mén)提出申請(qǐng)，將不低于住宅專項(xiàng)維修資金百分之八十的款項(xiàng)轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款，住宅專項(xiàng)維修資金代管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)予以辦理。利息計(jì)入相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬。

住宅專項(xiàng)維修資金代管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法履行維修資金保值增值的責(zé)任，并建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，業(yè)主有權(quán)查詢本人的住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)存情況。

第九十二條  對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，市、縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。老舊住宅小區(qū)的范圍，由市、縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)）確定。

老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，由市、縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)）負(fù)責(zé)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。

第九十三條　老舊住宅小區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)可以建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)收益作為老舊住宅小區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會(huì)監(jiān)督使用。

 

 

 

第七章 法律責(zé)任

 

第九十四條  有違反本辦法條款行為的，由相關(guān)主管部門(mén)依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定依法進(jìn)行查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第九十五條  阻礙行政執(zhí)法人員依法執(zhí)行職務(wù)的，依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》的規(guī)定處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第九十六條  違反本辦法第五十六條第一款規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納各項(xiàng)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

第九十七條  市、縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)（機(jī)構(gòu)）、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關(guān)主管部門(mén)的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附 則

 

第九十八條  本辦法所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計(jì)算：

（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫時(shí)按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；

（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第九十九條  住宅區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)的管理及其監(jiān)督活動(dòng)參照本辦法執(zhí)行。

第一百條  本辦法由揚(yáng)州市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第一百零一條  本辦法自2016年11月8日起施行。2006年2月13日市人民政府頒發(fā)的《揚(yáng)州市物業(yè)管理實(shí)施辦法》（揚(yáng)政發(fā)〔2006〕47號(hào)）同時(shí)廢止。